A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário, especialmente para quem atua com locações comerciais ou residenciais — sejam proprietários, investidores, imobiliárias ou administradoras.
Entre essas mudanças está a criação do Regime Específico de Transição, previsto no Art. 487 da Lei Complementar nº 14/2025, que pode permitir a manutenção da atual carga tributária de PIS e COFINS para a CBS sobre receitas de locação. Mas atenção: o enquadramento nesse regime exige o cumprimento de regras específicas e prazos definidos em lei.
A seguir, explicamos o que está previsto na legislação.
O que é o Regime Específico de Transição (Art. 487 da LC 14/2025)?
É um regime criado pela Reforma Tributária que permite que alguns contratos de locação, firmados antes da vigência da Lei Complementar, mantenham a tributação em 3,65% para a CBS.
Esse benefício não é automático: ele depende do atendimento de requisitos formais e dos prazos estabelecidos na lei.
Quais contratos podem utilizar o regime?
Segundo a Lei Complementar nº 14/2025, o contrato de locação deve obrigatoriamente:
1. Ter sido assinado até 18/01/2025
A lei exige assinatura com comprovação de autenticidade (gov.br ou reconhecimento de firma).
2. Estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis até 31/12/2025
O registro é o que confirma a validade e o enquadramento do contrato para fins de aplicação do regime.
Se os requisitos forem atendidos, a CBS incidente sobre essas receitas permanece em 3,65%, conforme §2º do Art. 487.
Regras adicionais importantes
A legislação também traz observações relevantes para quem pretende aderir ao regime de transição:
Vale apenas pelo prazo original do contrato de locação
Prorrogações, renovações ou alterações podem descaracterizar o enquadramento.Contratos com prazo indeterminado ou renovação automática não podem aderir
A lei é clara ao vedar esse tipo de contrato no regime.Contratos de longo prazo podem ser beneficiados, desde que respeitem os requisitos de assinatura e registro.
Locações residenciais têm limitação temporal
Para contratos residenciais, o regime só poderá ser utilizado até 31/12/2028, mesmo que o prazo contratual seja maior.
Por que revisar os contratos ainda em 2025?
Embora o regime possa ser vantajoso em alguns casos, a adesão depende de análise técnica, considerando:
tipo de locação (residencial ou comercial);
prazos contratuais;
condições específicas de cada contrato;
Cada situação deve ser avaliada individualmente, sempre com base no que está efetivamente previsto em lei.
Conclusão
A Reforma Tributária trouxe novas possibilidades e também exigências adicionais para operações imobiliárias. Entender o Regime Específico de Transição e seus prazos legais é essencial para que proprietários, investidores e administradoras tomem decisões seguras e alinhadas à legislação.
Se você atua com contratos de locação, o momento é de revisão, organização documental e planejamento.
A Paralello acompanha de perto todas as atualizações legais e está à disposição para orientar sobre o enquadramento dos contratos e os impactos tributários para cada operação imobiliária.
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